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Acheter un bien en Italie depuis l'étranger Investissez en Italie

Vous vivez à l'étranger et souhaitez acheter un logement à Milan ou au bord d'un lac ? Nous vous accompagnons du début à la fin : visites, vérifications, démarches, rénovation et location. Ou bien nous vous présentons une opération que nous développons nous-mêmes.

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Deux façons de travailler ensemble

Vous achetez, nous vous accompagnons

Vous avez en tête une ville, un budget, un type de logement. Nous sommes à Milan et nous faisons ce qui, de loin, est difficile à bien faire.

  • Quartiers et prixNous vous présentons les quartiers de Milan et des lacs où nous travaillons chaque jour, avec les coûts réels, rénovation comprise.
  • VisitesNous allons voir les logements qui vous intéressent, y compris en visioconférence, et nous vous disons ce qu'une annonce ne dit pas.
  • Vérifications techniquesAvec nos techniciens, nous évaluons l'état du bien, les installations et le coût des travaux avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
  • DémarchesCode fiscal (codice fiscale), abonnements (eau, électricité, gaz), relations avec le notaire, la banque et le comptable : nous coordonnons tout, dans une langue que vous parlez.
  • RénovationProjet, devis, travaux et ameublement avec notre équipe, jusqu'à la remise des clés.
  • GestionSi vous achetez pour louer, nous nous en occupons : annonces, voyageurs, ménage, entretien et un rapport chaque mois.

Nous vous proposons une opération

Nous achetons des biens à rénover et à rentabiliser, et nous les suivons du chantier à la gestion. Si vous cherchez un investissement de ce type, nous vous présentons les projets que nous développons, comme ces deux exemples.

Chaque opération s'évalue ensemble, chiffres à l'appui, avant tout engagement. Nous ne promettons pas de rendements : nous les calculons avec vous à partir des données réelles de nos appartements.

Acheter en Italie, étape par étape

Le parcours est le même pour les Italiens et les étrangers. Ce qui change, ce sont la distance, la langue et quelques documents : c'est là qu'il faut quelqu'un sur place.

  1. Le code fiscal (codice fiscale)

    C'est le premier document à obtenir, et sans lui on ne peut pas acheter. Quand on vit à l'étranger, on le demande à l'administration fiscale italienne (Agenzia delle Entrate), y compris par l'intermédiaire d'un délégué en Italie, ou au consulat d'Italie.

  2. Quartiers et visites

    On choisit où et quel type de logement, on visite les biens et on compare les coûts réels, travaux compris.

  3. Les vérifications

    Avant de s'engager, on contrôle l'état du bien, les installations, la conformité urbanistique et cadastrale et les charges de copropriété. Les hypothèques et l'origine de propriété sont aussi vérifiées par le notaire.

  4. La proposition d'achat

    C'est une offre écrite qui n'engage que celui qui la signe. Quand le vendeur l'accepte, elle devient un contrat préliminaire (preliminare ou compromesso).

  5. Le contrat préliminaire (preliminare)

    Il fixe le prix, l'acompte et la date de l'acte de vente (rogito), et doit être enregistré auprès de l'Agenzia delle Entrate dans les 30 jours suivant la signature.

  6. L'acte de vente (rogito)

    Il se signe devant le notaire, qui reçoit l'acte et l'enregistre. Le prix se paie par virement ou par chèque, et l'acte précise comment. Si vous ne pouvez pas être présent ce jour-là, le notaire vous explique comment signer par procuration.

  7. Après

    Abonnements, rénovation et, si vous le souhaitez, location : à partir de là, nous nous en occupons.

Ce qu'il faut savoir avant d'acheter

Les questions que tout le monde nous pose, avec la réponse courte et la source officielle. Pour votre situation fiscale, l'avis d'un comptable reste indispensable.

Qui peut acheter
Les citoyens de l'Union européenne et de l'Espace économique européen achètent comme les Italiens. Pour les autres, la condition de réciprocité s'applique ; le notaire la vérifie au cas par cas. Elle ne concerne pas ceux qui vivent en Italie avec un titre de séjour pour raisons de travail, de famille ou d'études.
Ministère italien des Affaires étrangères ↗
Le code fiscal (codice fiscale)
Il est nécessaire à tout acheteur, résident ou non. On le demande à l'administration fiscale italienne, y compris par l'intermédiaire d'un délégué, ou au consulat d'Italie de votre pays.
Administration fiscale italienne (Agenzia delle Entrate) ↗
Le notaire
C'est un officier public : il vérifie les hypothèques et les données cadastrales et reçoit l'acte. Si vous ne parlez pas italien, l'acte se signe avec un interprète ou dans une langue que le notaire et les témoins connaissent, avec la traduction à côté.
Conseil national du notariat italien ↗
Les impôts liés à l'achat
Auprès d'un particulier : droit d'enregistrement de 9 %, ou de 2 % s'il s'agit de votre premier logement, avec un minimum de 1 000 €, plus 50 € de taxe hypothécaire et 50 € de taxe cadastrale ; pour les personnes physiques, le calcul peut se faire sur la valeur cadastrale. Auprès d'une entreprise : TVA à 10 %, ou à 4 % pour un premier logement, plus 200 € pour chacune des trois taxes fixes.
Administration fiscale italienne (Agenzia delle Entrate), guide d'octobre 2025 ↗
Chaque année
Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, on paie l'IMU (impôt municipal sur les biens immobiliers) : à Milan, en 2026, le taux ordinaire est de 1,14 %. Les loyers d'un bien situé en Italie se déclarent en Italie, même si vous vivez à l'étranger.
Ministère italien de l'Économie et des Finances ↗
Visa et titre de séjour
Acheter un logement ne donne droit ni à un visa ni à un titre de séjour. Le visa investisseur concerne les titres d'État, les participations dans des sociétés italiennes et les dons philanthropiques, pas l'immobilier.
Investor Visa for Italy ↗

Sources officielles vérifiées le 13 octobre 2026. Ce sont des informations générales : pour votre cas, ce sont le notaire et votre comptable qui font foi.

Après l'achat, le logement travaille

Nous rénovons et gérons des appartements à Milan depuis 2019. Si vous achetez pour rentabiliser, votre bien entre dans le même système : travaux, ameublement, annonces, voyageurs, ménage et un rapport chaque mois.

Nos rénovations Comment nous gérons les logements
appartements gérés
17
rénovations terminées
12
ans d’activité
7

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un bien en Italie ?

Oui. Les citoyens de l'Union européenne et de l'Espace économique européen achètent comme les Italiens. Pour les autres, la condition de réciprocité s'applique ; le notaire la vérifie au cas par cas. Elle ne concerne pas ceux qui vivent en Italie avec un titre de séjour pour raisons de travail, de famille ou d'études.

Combien d'impôts paie-t-on en achetant un bien en Italie ?

Auprès d'un particulier, le droit d'enregistrement est de 9 %, ou de 2 % pour un premier logement, plus 100 euros d'impôts fixes ; pour les personnes physiques, le calcul peut se faire sur la valeur cadastrale. Auprès d'une entreprise, on paie la TVA à 10 %, ou à 4 % pour un premier logement, plus 600 euros d'impôts fixes. L'avantage « premier logement » s'applique si vous transférez votre résidence dans la commune dans les 18 mois ou si vous y travaillez.

Dois-je être en Italie pour signer l'acte de vente (rogito) ?

Pas forcément. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez vous faire représenter par procuration ; si vous êtes sur place et ne parlez pas italien, l'acte se signe avec un interprète. Le notaire vous explique comment procéder dans votre cas, et nous coordonnons tout.

Acheter un bien en Italie donne-t-il droit à un titre de séjour ?

Non. Le visa investisseur concerne les titres d'État, les participations dans des sociétés italiennes et les dons philanthropiques, pas l'immobilier. Celui qui achète sans s'installer en Italie y séjourne selon les règles d'entrée habituelles de son pays.

Pouvez-vous rénover et louer le bien après l'achat ?

Oui, c'est notre travail de tous les jours à Milan : projet, travaux, ameublement, annonces, voyageurs, ménage et un rapport chaque mois. Pour les locations de courte durée, des règles précises s'appliquent, que nous vous expliquons avant que vous n'achetiez.

Vous voulez acheter en Italie ?

Dites-nous où, pour qui et avec quel budget. Nous vous répondons avec les étapes concrètes et ce que nous pouvons faire pour vous, d'ici.

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