Acheter un bien en Italie depuis l'étrangerInvestissez en Italie
Vous vivez à l'étranger et rêvez d'une maison à Milan ou sur les lacs ? Nous sommes sur place : nous vous accompagnons de la première visite à la location.
Chaque opération s'évalue ensemble, chiffres à l'appui, avant tout engagement. Nous ne promettons pas de rendements : nous les calculons avec vous à partir des données réelles de nos appartements.
Vous voulez acheter en Italie ?
Dites-nous où, pour qui et avec quel budget : nous vous répondons avec les étapes concrètes.
Étapes, documents et impôts, avec les sources officielles.
Acheter en Italie, étape par étape+
Le parcours est le même pour les Italiens et les étrangers. Ce qui change, ce sont la distance, la langue et quelques documents : c'est là qu'il faut quelqu'un sur place.
Le code fiscal (codice fiscale)
C'est le premier document à obtenir, et sans lui on ne peut pas acheter. Quand on vit à l'étranger, on le demande à l'administration fiscale italienne (Agenzia delle Entrate), y compris par l'intermédiaire d'un délégué en Italie, ou au consulat d'Italie.
Quartiers et visites
On choisit où et quel type de logement, on visite les biens et on compare les coûts réels, travaux compris.
Les vérifications
Avant de s'engager, on contrôle l'état du bien, les installations, la conformité urbanistique et cadastrale et les charges de copropriété. Les hypothèques et l'origine de propriété sont aussi vérifiées par le notaire.
La proposition d'achat
C'est une offre écrite qui n'engage que celui qui la signe. Quand le vendeur l'accepte, elle devient un contrat préliminaire (preliminare ou compromesso).
Le contrat préliminaire (preliminare)
Il fixe le prix, l'acompte et la date de l'acte de vente (rogito), et doit être enregistré auprès de l'Agenzia delle Entrate dans les 30 jours suivant la signature.
L'acte de vente (rogito)
Il se signe devant le notaire, qui reçoit l'acte et l'enregistre. Le prix se paie par virement ou par chèque, et l'acte précise comment. Si vous ne pouvez pas être présent ce jour-là, le notaire vous explique comment signer par procuration.
Après
Abonnements, rénovation et, si vous le souhaitez, location : à partir de là, nous nous en occupons.
Qui peut acheter+
Les citoyens de l'Union européenne et de l'Espace économique européen achètent comme les Italiens. Pour les autres, la condition de réciprocité s'applique ; le notaire la vérifie au cas par cas. Elle ne concerne pas ceux qui vivent en Italie avec un titre de séjour pour raisons de travail, de famille ou d'études.
Il est nécessaire à tout acheteur, résident ou non. On le demande à l'administration fiscale italienne, y compris par l'intermédiaire d'un délégué, ou au consulat d'Italie de votre pays.
C'est un officier public : il vérifie les hypothèques et les données cadastrales et reçoit l'acte. Si vous ne parlez pas italien, l'acte se signe avec un interprète ou dans une langue que le notaire et les témoins connaissent, avec la traduction à côté.
Auprès d'un particulier : droit d'enregistrement de 9 %, ou de 2 % s'il s'agit de votre premier logement, avec un minimum de 1 000 €, plus 50 € de taxe hypothécaire et 50 € de taxe cadastrale ; pour les personnes physiques, le calcul peut se faire sur la valeur cadastrale. Auprès d'une entreprise : TVA à 10 %, ou à 4 % pour un premier logement, plus 200 € pour chacune des trois taxes fixes.
Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, on paie l'IMU (impôt municipal sur les biens immobiliers) : à Milan, en 2026, le taux ordinaire est de 1,14 %. Les loyers d'un bien situé en Italie se déclarent en Italie, même si vous vivez à l'étranger.
Acheter un logement ne donne droit ni à un visa ni à un titre de séjour. Le visa investisseur concerne les titres d'État, les participations dans des sociétés italiennes et les dons philanthropiques, pas l'immobilier.
Sources officielles vérifiées le 13 octobre 2026. Ce sont des informations générales : pour votre cas, ce sont le notaire et votre comptable qui font foi.
Questions fréquentes
Des réponses courtes aux questions de tous.
Un étranger peut-il acheter un bien en Italie ?+
Oui. Les citoyens de l'Union européenne et de l'Espace économique européen achètent comme les Italiens. Pour les autres, la condition de réciprocité s'applique ; le notaire la vérifie au cas par cas. Elle ne concerne pas ceux qui vivent en Italie avec un titre de séjour pour raisons de travail, de famille ou d'études.
Combien d'impôts paie-t-on en achetant un bien en Italie ?+
Auprès d'un particulier, le droit d'enregistrement est de 9 %, ou de 2 % pour un premier logement, plus 100 euros d'impôts fixes ; pour les personnes physiques, le calcul peut se faire sur la valeur cadastrale. Auprès d'une entreprise, on paie la TVA à 10 %, ou à 4 % pour un premier logement, plus 600 euros d'impôts fixes. L'avantage « premier logement » s'applique si vous transférez votre résidence dans la commune dans les 18 mois ou si vous y travaillez.
Dois-je être en Italie pour signer l'acte de vente (rogito) ?+
Pas forcément. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez vous faire représenter par procuration ; si vous êtes sur place et ne parlez pas italien, l'acte se signe avec un interprète. Le notaire vous explique comment procéder dans votre cas, et nous coordonnons tout.
Acheter un bien en Italie donne-t-il droit à un titre de séjour ?+
Non. Le visa investisseur concerne les titres d'État, les participations dans des sociétés italiennes et les dons philanthropiques, pas l'immobilier. Celui qui achète sans s'installer en Italie y séjourne selon les règles d'entrée habituelles de son pays.
Pouvez-vous rénover et louer le bien après l'achat ?+
Oui, c'est notre travail de tous les jours à Milan : projet, travaux, ameublement, annonces, voyageurs, ménage et un rapport chaque mois. Pour les locations de courte durée, des règles précises s'appliquent, que nous vous expliquons avant que vous n'achetiez.
Certaines images de cette page sont illustratives et générées par IA.
