Immobilienkauf in Italien aus dem AuslandInvestieren Sie in Italien
Sie leben im Ausland und träumen von einem Zuhause in Mailand oder an den Seen? Wir sind vor Ort und begleiten Sie von der ersten Besichtigung bis zur Vermietung.
Jedes Projekt wird gemeinsam geprüft, mit den Zahlen auf dem Tisch, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten. Wir versprechen keine Renditen: Wir berechnen sie mit Ihnen anhand der echten Daten unserer Wohnungen.
Möchten Sie in Italien eine Immobilie kaufen?
Schreiben Sie uns, wo, für wen und mit welchem Budget: Wir antworten mit den konkreten Schritten.
Schritte, Dokumente und Steuern, mit offiziellen Quellen.
Immobilienkauf in Italien, Schritt für Schritt+
Der Ablauf ist für Italiener und Ausländer derselbe. Anders sind die Entfernung, die Sprache und einige Unterlagen: Genau dort braucht man jemanden vor Ort.
Die Steuernummer (codice fiscale)
Sie ist das erste Dokument, das man braucht, und ohne sie kann man nicht kaufen. Wer im Ausland lebt, beantragt sie bei der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate), auch über einen Bevollmächtigten in Italien, oder beim italienischen Konsulat.
Lage und Besichtigungen
Man wählt, wo und welche Art von Wohnung, besichtigt die Objekte und vergleicht die echten Kosten, Arbeiten inklusive.
Die Prüfungen
Bevor man sich bindet, werden Zustand, Haustechnik, die Übereinstimmung mit Bau- und Katasterunterlagen sowie die Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft geprüft. Hypotheken und Eigentumsgeschichte prüft auch der Notar.
Das Kaufangebot
Es ist ein schriftliches Angebot, das nur den bindet, der es unterschreibt. Nimmt der Verkäufer es an, wird daraus ein Vorvertrag (preliminare oder compromesso).
Der Vorvertrag (preliminare)
Er legt Preis, Anzahlung und Termin des Kaufvertrags (rogito) fest und muss innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung bei der Agenzia delle Entrate registriert werden.
Der notarielle Kaufvertrag (rogito)
Er wird vor dem Notar unterzeichnet, der die Urkunde aufnimmt und registriert. Der Preis wird per Überweisung oder Scheck bezahlt, und die Urkunde hält fest, wie. Wenn Sie an diesem Tag nicht dabei sein können, sagt Ihnen der Notar, wie Sie per Vollmacht unterschreiben.
Danach
Versorgungsverträge, Renovierung und, wenn Sie möchten, Vermietung: Ab hier kümmern wir uns darum.
Wer kaufen darf+
Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums kaufen wie Italiener. Für alle anderen gilt die Gegenseitigkeitsbedingung, die der Notar im Einzelfall prüft; sie gilt nicht für Personen, die mit einer Aufenthaltserlaubnis für Arbeit, Familie oder Studium in Italien leben.
Jeder Käufer braucht sie, ob mit Wohnsitz in Italien oder nicht. Sie wird bei der Agenzia delle Entrate beantragt, auch über einen Bevollmächtigten, oder beim italienischen Konsulat in Ihrem Land.
Er ist ein Amtsträger: Er prüft Hypotheken und Katasterdaten und nimmt die Urkunde auf. Wenn Sie kein Italienisch sprechen, wird der Vertrag mit einem Dolmetscher oder in einer Sprache unterzeichnet, die Notar und Zeugen beherrschen, mit der Übersetzung daneben.
Beim Kauf von einer Privatperson: Registersteuer von 9 %, oder 2 %, wenn es Ihre erste Wohnung ist, mindestens jedoch 1.000 €, plus 50 € Hypothekensteuer und 50 € Katastersteuer; bei natürlichen Personen kann sie auf Basis des Katasterwerts berechnet werden. Beim Kauf von einem Unternehmen: Mehrwertsteuer von 10 %, bei der ersten Wohnung 4 %, plus je 200 € für die drei festen Steuern.
Für eine Immobilie, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, zahlt man die IMU (kommunale Grundsteuer): In Mailand beträgt der Normalsatz 2026 1,14 %. Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Italien werden in Italien erklärt, auch wenn Sie im Ausland leben.
Der Hauskauf verschafft weder ein Visum noch eine Aufenthaltserlaubnis. Das Investorenvisum betrifft Staatsanleihen, Beteiligungen an italienischen Unternehmen und philanthropische Schenkungen, nicht Immobilien.
Offizielle Quellen, geprüft am 13. Oktober 2026. Das sind allgemeine Informationen: Für Ihren Fall sind der Notar und Ihr Steuerberater maßgeblich.
Häufige Fragen
Kurze Antworten auf das, was alle fragen.
Kann ein Ausländer in Italien eine Immobilie kaufen?+
Ja. Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums kaufen wie Italiener. Für alle anderen gilt die Gegenseitigkeitsbedingung, die der Notar im Einzelfall prüft; sie gilt nicht für Personen, die mit einer Aufenthaltserlaubnis für Arbeit, Familie oder Studium in Italien leben.
Wie viele Steuern fallen beim Immobilienkauf in Italien an?+
Beim Kauf von einer Privatperson beträgt die Registersteuer 9 %, bei der ersten Wohnung 2 %, plus 100 Euro Fixsteuern; bei natürlichen Personen kann sie auf Basis des Katasterwerts berechnet werden. Beim Kauf von einem Unternehmen fällt Mehrwertsteuer von 10 % an, bei der ersten Wohnung 4 %, plus 600 Euro Fixsteuern. Die Vergünstigung für die erste Wohnung gilt, wenn Sie Ihren Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten in die Gemeinde verlegen oder dort arbeiten.
Muss ich für die Unterzeichnung des Kaufvertrags (rogito) in Italien sein?+
Nicht unbedingt. Wenn Sie nicht dabei sein können, können Sie sich per Vollmacht vertreten lassen; wenn Sie vor Ort sind und kein Italienisch sprechen, wird der Vertrag mit einem Dolmetscher unterzeichnet. Der Notar erklärt Ihnen, wie Sie in Ihrem Fall vorgehen, und wir koordinieren alles.
Berechtigt der Kauf einer Immobilie in Italien zu einer Aufenthaltserlaubnis?+
Nein. Das Investorenvisum betrifft Staatsanleihen, Beteiligungen an italienischen Unternehmen und philanthropische Schenkungen, nicht Immobilien. Wer kauft, ohne nach Italien zu ziehen, hält sich dort nach den normalen Einreiseregeln seines Landes auf.
Können Sie die Immobilie nach dem Kauf renovieren und vermieten?+
Ja, das ist unsere tägliche Arbeit in Mailand: Planung, Arbeiten, Einrichtung, Inserate, Gäste, Reinigung und jeden Monat ein Bericht. Für Kurzzeitvermietungen gelten genaue Regeln, die wir Ihnen erklären, bevor Sie kaufen.
Einige Bilder auf dieser Seite sind illustrativ und mit KI erstellt.
