Affitti brevi a Milano, le regole per chi affitta
CIN, cedolare al 21 o 26%, limite dei due appartamenti, Questura, tassa di soggiorno e keybox: cosa deve fare nel 2026 chi affitta casa a Milano.
5 min di letturaAggiornato il 6 ottobre 2026
Chi affitta casa a Milano per pochi giorni o qualche settimana oggi ha sei cose da fare in regola: il CIN, i dispositivi di sicurezza, la comunicazione degli ospiti alla Questura, la tassa di soggiorno, le tasse sul reddito e, dal 2026, il limite dei due appartamenti. Qui sotto le spieghiamo una per una, con le fonti ufficiali e senza giri di parole.
In breve
| Obbligo | Cosa prevede | Sanzione o nota |
|---|---|---|
| CIN | Codice identificativo nazionale per ogni appartamento, esposto fuori dall'edificio e in ogni annuncio | 800–8.000 € senza CIN, 500–5.000 € se non esposto, e annuncio rimosso |
| Sicurezza | Rilevatori di gas e di monossido funzionanti, estintori portatili | 600–6.000 € |
| Questura | Ospiti comunicati con Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo (6 ore per soggiorni di un giorno) | Sanzione penale (articolo 17 del TULPS) |
| Tassa di soggiorno | 9,50 € a persona per notte nel 2026, fino a 14 notti consecutive | La riscuote e la versa al Comune chi ospita |
| Tasse | Cedolare secca al 21% su un appartamento, 26% sugli altri | In alternativa, IRPEF ordinaria |
| Limite | Dal 2026 locazione breve al massimo per due appartamenti | Dal terzo, attività d'impresa presunta e SCIA |
Il CIN, il codice di ogni appartamento
Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per ogni appartamento affittato per brevi periodi. Si chiede online sulla banca dati del Ministero del Turismo e va esposto all'esterno dell'edificio e indicato in ogni annuncio, sul sito e sui portali.
Le sanzioni stanno nell'articolo 13-ter del decreto legge 145/2023: da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza CIN e da 500 a 5.000 euro per chi non lo espone. In entrambi i casi l'annuncio viene rimosso.
Dal 20 maggio 2026 si applica anche il regolamento europeo 2024/1028: le piattaforme devono mostrare e verificare il numero di registrazione di ogni annuncio e trasmettere i dati alle autorità. Un annuncio senza codice, in pratica, rischia di sparire dai portali.
I dispositivi di sicurezza
Lo stesso articolo chiede che ogni appartamento abbia rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili, uno ogni 200 metri quadrati e almeno uno per piano. Chi non li ha rischia da 600 a 6.000 euro.
Sono pochi soldi rispetto alla sanzione, e soprattutto sono la cosa che protegge davvero chi dorme in casa tua.
Gli ospiti e la Questura
Chi ospita deve comunicare i dati di ogni ospite alla Questura con il portale Alloggiati Web entro ventiquattro ore dall'arrivo, oppure entro sei ore se il soggiorno dura un giorno o meno. Lo prevede l'articolo 109 del TULPS, e vale per ogni affitto sotto i trenta giorni.
Per farlo serve un documento valido di ogni ospite. Anche con il self check-in, il riconoscimento resta un obbligo di chi ospita: se affidi la casa a un gestore, chiedigli come lo fa.
Le keybox a Milano
Dal gennaio 2026 il regolamento di polizia urbana di Milano vieta di agganciare le keybox a pali, cartelli, recinzioni e cancelli su suolo pubblico, e alle strutture private che si affacciano sulla strada. La multa va da 100 a 400 euro, più le spese di rimozione, che il Comune può fare senza preavviso (Comune di Milano).
Le alternative sono una serratura elettronica sulla porta di casa o una cassetta all'interno dell'edificio, dove il condominio lo consente.
La tassa di soggiorno
Nel 2026 a Milano la tassa di soggiorno per gli affitti brevi è di 9,50 euro a persona per notte, fino alla quattordicesima notte consecutiva. Non la pagano, fra gli altri, i minori di diciotto anni, gli studenti universitari fino a 26 anni iscritti a un ateneo milanese e chi assiste un familiare ricoverato.
Chi ospita la riscuote e la versa al Comune, come stabilisce il regolamento comunale. Le tariffe del 2027 non sono ancora state pubblicate. Tutti i dettagli sono nella nostra guida alla tassa di soggiorno.
Le tasse sul reddito: cedolare secca al 21% e al 26%
Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026, chi affitta per brevi periodi può scegliere la cedolare secca:
- 21% sul reddito di un solo appartamento, quello che indichi tu in dichiarazione;
- 26% sugli altri.
Se l'affitto passa da un portale o da un gestore che incassa i soldi per tuo conto, l'intermediario trattiene il 21% come ritenuta e lo versa all'erario. In dichiarazione si fanno poi i conti.
Il limite dei due appartamenti
È la novità più importante del 2026. La legge 199/2025, come spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate, ha abbassato da quattro a due il numero di appartamenti che si possono affittare per brevi periodi restando nel regime delle locazioni brevi. Dal terzo in poi la legge presume che l'attività sia d'impresa: servono la partita IVA e la SCIA in Comune, e chi affitta senza SCIA rischia da 2.000 a 10.000 euro.
Se hai tre o più case a Milano, questo è il punto da guardare con il tuo commercialista prima di ogni altro.
Chi può occuparsene al posto tuo
Tutto questo si può fare da soli, ma richiede tempo ogni settimana: documenti degli ospiti, portali, tassa di soggiorno, manutenzione. Un gestore professionale se ne fa carico in tutto o in parte; prima di firmare, fatti scrivere quali adempimenti passano a lui e quali restano a te.
Noi gestiamo appartamenti a Milano dal 2019: come lavoriamo con i proprietari.
Fonti ufficiali verificate il 6 ottobre 2026. Le regole cambiano spesso: per la tua situazione fiscale fai sempre riferimento al tuo commercialista.
Domande frequenti
- Quali obblighi ha chi fa affitti brevi a Milano nel 2026?
- Avere il CIN e mostrarlo sull'annuncio e fuori dall'edificio, installare rilevatori di gas e monossido ed estintori, comunicare gli ospiti alla Questura entro 24 ore, riscuotere e versare la tassa di soggiorno e dichiarare i redditi, con la cedolare secca o in via ordinaria.
- Quanto si paga di cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
- Il 21% sul reddito di un solo appartamento, scelto in dichiarazione, e il 26% sugli altri. Se l'affitto passa da un portale o da un gestore che incassa per conto del proprietario, l'intermediario trattiene il 21% come ritenuta.
- Quanti appartamenti si possono affittare per brevi periodi senza partita IVA?
- Dal 2026 al massimo due per anno. Dal terzo in poi la legge presume che l'attività sia d'impresa, con tutto ciò che ne segue, a cominciare dalla SCIA in Comune.
- Che multe rischia chi non ha il CIN?
- Da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza CIN e da 500 a 5.000 euro per chi non lo espone all'esterno dell'edificio o nell'annuncio, che in entrambi i casi viene anche rimosso. Le sanzioni sono previste dall'articolo 13-ter del decreto legge 145 del 2023.
- Si possono usare le keybox a Milano?
- Non su suolo pubblico. Da gennaio 2026 il regolamento di polizia urbana vieta di agganciarle a pali, cartelli, recinzioni e cancelli affacciati sulla strada, con multe da 100 a 400 euro più le spese di rimozione.